Źle wykonany remont. Jak temu zapobiec?

Wakacje to bardzo dobry czas na remonty i przebudowy naszych mieszkań. Po pierwsze dlatego, że jest ciepło, wszystko lepiej schnie a meble w ostateczności można nawet wystawić na balkon czy przed dom. Po drugie, można wysłać dzieci na kolonie czy do dziadków, by z jednej strony nie zepsuć im wakacji, a z drugiej ułatwić sobie całą operację. I zamiast pilnować dzieci, pilnować tylko ekipy…

Ekipy bowiem trzeba pilnować. Nie tylko w myśl powiedzenia, że „pańskie oko, konia tuczy”. Co jednak zrobić, gdy nie możemy porzucić naszych codziennych zajęć i patrzeć budowlańcom na ręce? Lub gdy nasza wiedza nie jest wystarczająca? Albo wada, czy zaniedbanie „wyda się” dopiero po kilku dniach, kiedy po ekipie nie zostanie już śladu? Kto powinien ponieść odpowiedzialność za zaistniałe szkody, zwłaszcza w sytuacji, gdy w wykonywaniu zlecenia uczestniczyła więcej niż jedna osoba? Do kogo zgłaszać roszczenia i od kogo domagać się zadośćuczynienia czy to w formie odszkodowania czy naprawienia usterek, wyjaśnia D.A.S. Towarzystwo Ubezpieczeń Ochrony Prawnej.

Zwykle nie mamy czasu sami zająć się większymi pracami remontowymi w naszych mieszkaniach. Korzystamy więc z usług fachowców, którzy po pierwsze mają nam zapewnić sprawne i kompleksowe, a przede wszystkim profesjonalne, przeprowadzenie remontu, a po drugie, zdjąć z nas wszystkie obowiązki związane z jego wykonaniem. Wszelako za to właśnie pobierają od nas wynagrodzenie. Powszechnie jednak wiadomo, że współpraca z wykonawcą remontu jest często daleka od ideału, a – co gorsze – nie zawsze jesteśmy zadowoleni z jej efektów i musimy wdać się w spór, nierzadko na drodze sądowej, aby dochodzić przysługujących nam praw. Możemy jednak zawczasu przedsięwziąć czynności, które pozwolą uniknąć niemiłych niespodzianek, zabezpieczą nasze prawa i ułatwią ewentualne dochodzenie naszych roszczeń od wykonawcy remontu, jeżeli okaże się to konieczne. W jednym i drugim przypadku pomoże polisa ubezpieczenia ochrony prawnej.

Zawarcie umowy z wykonawcą remontu

• Pierwszym krokiem po wyborze wykonawcy i uzgodnieniu zasad świadczenia usług remontowych, powinno być podpisanie umowy o dzieło określającej istotne postanowienia. Co prawda zgodnie z kodeksem cywilnym, możliwe jest zawarcie ważnej i skutecznej umowy w formie ustnej, jednak w przypadku niewywiązania się wykonawcy z jej warunków, dużo trudniej będzie nam dochodzić swoich racji – tłumaczy Maciej Żyłka, prawnik z D.A.S. Towarzystwa Ubezpieczeń Ochrony Prawnej S.A.

W treści takiej umowy ważne dla obu stron jest precyzyjne określenie istotnych obowiązków, czyli zawarcie:

• terminu rozpoczęcia,
• zakończenia i harmonogramu prac,
• dokładnego opisu usług, rezultatu jaki chcemy uzyskać,
• zakresu odpowiedzialności wykonawcy,
• kosztorysu prac oraz sposobu obliczenia wynagrodzenia,
• terminu jego zapłaty.

Ponadto, warto dokładnie określić sposób odbioru prac, który powinien być potwierdzony pisemnym protokołem odbioru. Jeżeli wykonawca posługuje się innymi osobami przy wykonaniu prac, odpowiada za nie, jak za własne działania, co również można wpisać w takiej umowie.

Określenie wysokości wynagrodzenia

Zapłatę za wykonane usługi można ustalić z góry na konkretną kwotę albo jako wynagrodzenie kosztorysowe, określone na podstawie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. Jeżeli umówimy się na wynagrodzenie kosztorysowe i w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia dodatkowych, nieprzewidzianych prac, a kosztorys został sporządzony przez nas, wykonawca może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia.

Jeżeli natomiast zestawienie sporządził wykonawca, może żądać podwyżki tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności, nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych. Warto pamiętać, że wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, jeżeli na wykonanie dodatkowych prac nie uzyskał naszej zgody. W przypadku zapłaty ryczałtowej, wykonawca nie może żądać podwyższenia wynagrodzenia, nawet jeśli w czasie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac. Nie możemy jednak odmówić zapłaty wynagrodzenia mimo niewykonania dzieła, jeżeli wykonawca był gotów je wykonać, lecz doznał przeszkody z przyczyn dotyczących zamawiającego. W takim przypadku możemy odliczyć jedynie to, co wykonawca oszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Wykonanie i odbiór prac

W myśl przywołanego wcześniej założenia, że ekipy trzeba pilnować, warto pamiętać o możliwości zgłaszania zastrzeżeń do wykonania prac na każdym etapie ich realizacji. Dobrze jest wtedy od razu podjąć odpowiednie kroki, aby uniknąć dalszych naruszeń umowy i chronić swoje prawa. Jeśli bowiem ekipa remontowa wykonuje dzieło w sposób wadliwy albo sprzeczny z umową, możemy wezwać ją do wykonania zmian i wyznaczyć termin ich przeprowadzenia. Po bezskutecznym upływie tego terminu, mamy prawo nie tylko odstąpić od umowy, ale również powierzyć poprawki lub dalsze wykonanie dzieła innej osobie na koszt przyjmującego zamówienie.

Jeśli na etapie realizacji remontu nie ma żadnych sytuacji spornych, warto tak czy inaczej po wykonaniu umowy, a przed odbiorem prac, dokonać dokładnych oględzin i spisać protokół odbioru, który podpiszą obie strony. Wszelkie usterki lub nieprawidłowości, świadczące o nienależytym wykonaniu umowy, należy wpisać do takiego protokołu, ponieważ w przypadku zaistnienia potrzeby obniżenia wynagrodzenia, protokół może być dokumentem, który będzie potwierdzał zasadność takiego posunięcia. Warto również pamiętać o tym, że niezależnie od tego, czy mamy zastrzeżenia do wykonywania remontu, czy nie, dopóki dzieło nie zostało ukończone, możemy w każdej chwili odstąpić od umowy płacąc umówione wynagrodzenie, ale odliczając to, co wykonawca zaoszczędził z powodu niewykonania dzieła.

Dochodzenie roszczeń

Choć brzmi to niemal niewiarygodnie, większość z nas, przeprowadzających kiedykolwiek remonty, miała zastrzeżenia do sposobu ich wykonania.

• W takich przypadku kodeks cywilny przewiduje szereg uprawnień dla zamawiającego.  Zgodnie z jego przepisami, jeżeli wykonane dzieło ma wady (np. źle ułożono płytki lub podłogę), zamawiający może żądać usunięcia takich wad, wyznaczając w tym celu wykonawcy odpowiedni termin z zagrożeniem, że po bezskutecznym upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy. Wykonawca może odmówić naprawy wyłącznie w takim przypadku, gdyby wymagała ona nadmiernych kosztów – wyjaśnia Maciej Żyłka.

Niestety nie zawsze jest to koniec sprawy. Bywa bowiem tak, iż pomimo wezwania do usunięcia wad, remont nadal nie został wykonany zgodnie z umową, ponieważ:

• wykonawca nie usunął lub nie naprawił wad w wyznaczonym terminie,
• wady są niemożliwe do usunięcia,
• z okoliczności wynika, że wykonawca nie zdoła ich usunąć w odpowiednim czasie.

• Zakres naszych uprawnień w takim przypadku będzie zależał od charakteru stwierdzonych wad. Możemy od umowy odstąpić, jeżeli wady są istotne. Jeśli nie są, możemy żądać obniżenia wynagrodzenia w odpowiednim stosunku, ale nie przysługuje nam prawo do odstąpienia od umowy. To samo dotyczy wypadku, gdy wykonawca nie usunął wad w terminie wyznaczonym przez nas - dodaje Maciej Żyłka.

Warto mieć polisę ochrony prawnej

Kiedy wszystkie możliwości polubownego rozwiązania sporu zawiodą, ekipa remontowa zniknie a usterki zostaną, sprawa najczęściej trafia do sądu. W pozwie o odszkodowanie należy wskazać poniesione szkody i ich wysokość, a także przedstawić dowody uzasadniające nasze żądania. Oczywiście złożenie pozwu nie jest tanie, dlatego warto mieć polisę, która te koszty pokryje. Ponadto przy dochodzeniu roszczeń na drodze sądowej należy pamiętać, o terminach przedawnień, które w przypadku umowy o dzieło, zawieranej z wykonawcą remontu, następują po upływie lat dwóch od dnia oddania dzieła, a jeżeli dzieło nie zostało oddane – od dnia, w którym zgodnie z treścią umowy miało być gotowe.

Jednak ani skrupulatnie zgromadzone dowody ani sporządzona odpowiednio umową nie uchronią nas przed koniecznością uczestniczenia w skomplikowanych procedurach i przed stresem związanym z obecnością w sądzie. Warto zatem zaopatrzyć się odpowiednio wcześniej w ubezpieczenie ochrony prawnej i wszelkie formalności związane z dochodzeniem swoich praw, przekazać w ręce - radcy prawnego czy adwokata, którego honorarium, podobnie jak koszty procesowe  również opłacone będzie z polisy ochrony prawnej D.A.S.